賃貸事務所の公開パターン
アパート経営につきまとう。リスクを除いて、土地の有効利用を考えないわけにはいかなくなってきた。
収益性が高く、敷地の固定資産税が六分の一になるアパート経営を、現在、本気になって検討している。
一定の期間に新築された住宅は、三年間にかぎり一○○㎡までの部分の税額の二分の一に相当する額を減額される。
また、中高層耐火建築物（三階建以上のもの）の場合は、五年間にかぎり一○○㎡までの部分の税額の二分の一に相当する額を減額される。
固定資産税が高いから悪なのではなく、その不動産が固定資産税の高騰に追いつかないほど、低収益であることが悪なのである。
横浜のＡさんは、一等地に二千坪ほどの土地を所有していながら、貸地として永年放置していたばかりに、固定資産税が収益を上回るような悲劇が生じてしまった。
Ａさんの場合、いろいろ悩んだ末、底地を業者に一括売りする決心をした。
幸い良心的なマンション業者が見つかり、底地を更地の時価の二五％ほどの価格で売却できた。
Ａさんは、その売却代金に銀行ローンを加え、ＪＲ藤沢駅から徒歩五分のところに、適当な土地を手あてした。
もちろん、売却した年から一年以内にマンションを建て、賃貸にするつもりだ。
事業用資産の買い換えを適用して譲渡所得税も免れた（当時は、売却代金以上の物件を購入すると一○○％税金が免れた。
現在は八○％、肺ページ参照）。
Ａさんのように、貸地などの低収益の土地、商売があまりうまくいっていない事業用土地、市街地の農地（宅地並み課税は、世の中のすう勢だから早めに手を打つことが得策）は、思いきった資産の組み替えを行なって、高収益化をはかりたい。
その方法には、土地の開発・売却・事業用資産の買換え・等価交換・土地信託など、さまざまな方法がある。
市街化区域の宅地並み課税が、完全に実施され、農家はかってない大きな選択を迫られることになった。
市街化区域に農地を所有するオーナーは、この時代の流れに乗り遅れないよう、対捨束を急ぐ必要がある。
こうした思い切った決定がなかなか決まらないときは、とりあえず決まるまで、駐車場にして、地代収入を上げる方法も有益である。
また、その場所で事業展開が困難と見られるときは、固定資産の交換の制度や、事業用資産の買換え制度を利用して、適切な地域に場所をかえ、有効利用をはかることも必要だ。
昭和六十一年に、都心にはじまった地価の狂騰は、またたく間に都市周辺に波及し、住宅地の地価さえも、二倍、三倍に引き上げた。
そのため、昭和六十年頃から、毎年、路線価の大幅引上げが実施された。
地価や路線価が、わずか数年の間に二倍、三倍にはね上がった結果、相続税がベラボウになり、いろいろな問題を起こしている９問題の第一は、相続人の間にトラブルが増加したことだ。
他家に嫁いだ娘、独立した次男坊たちが、従来たいした財産ではなかった親の土地に関心をもちはじめてきた。
一千万円や二千万円の土地なら、親の面倒をみている長男にあげてもいいと思っていたのが、億という声を聞くや態度を豹変させて、自分たちの取り分を主張してきたのだ。
親が、死後のトラブルを避けるために、事前に適切な指示をしているケースは、残念ながらほとんどマレで、トラブルは都市近郊の相続を中心に急増している。
土地が急騰したこれからは、ますますこの傾向が強まるだろう。
問題の第二は、相続税の急激な負担増である。
相続税が必要に応じて節減されていること相続税の納税対策が万全であること相続人間のトラブルがないように、生前に準備されていることがある。
相続税には、延納や物納制度があり、相続税を支払うために自宅まで処分しなければならないようなことは、めったになかった。
そんなことは、きわめて特殊なケースだと思われるが、たった数年の間に二倍、三倍にはね上がってしまった、路線価の土地を相続する人にとっては、それを特殊なケースだといえる保証はどこにもない。
幸い、遺産相続をめぐるトラブルや、相続税の問題は、どうしても避けることのできない“天災”ではない。
むしろ、やり方によっては、一○○％に近く、これらのトラブルを回避することができるのである。
相続対策は、ただ相続税を安くするだけではなく、なによりも相続による財産崩壊を防ぐのが目的である。
そうすれば、税額そのものも、結果的には大幅ダウンにつながっていう。基礎控除は、五、○○○万円に、法定相続人一人につき一、○○○万円を加算したもの。
なお、相続を放棄した者も、この場合の法定相続人の数に含めることができる。
配偶者の相続財産が法定相続分以下であるか、一億六、○○○万円以下である場合には、相続税は納めなくてもよいことになっている。
実際に相続した人たちに特殊な事情がないか？未成年者や障害者には、一定の控除があるので、この特典を活用しよう。
含まれる。
相続税計画の仕組みや方法は、左ページの図のとおりである。
この図を見ると、相続税は、次の四つの要素で決まることがわかる。
財産を減らすだけなら簡単なことである。
バクチで負け、サギにかかれば、一晩で財産は崩壊する。
ムダに財産を減らして、相続税を減らしたところで何の意味もない。
それなら、黙って相続税を支払ったほうが国家のためになる。
ここでいう財産そのものを減らす方法とは、財産的な見返りがなく、財産を他に移すことである。
たとえば、社会事業に寄付するなど。
財産的見返りはないが、サービスや称賛、教養や知識、名誉などの見返りはある。
その相手方が親族などである場合には、相手方の税金との兼ね合いが問題になる。
あかの他人に財産を贈与することはあまりないが、消費するのがあかの他人の場合には、相手の税金はそう問題にならない。
贈与の相手方が親族などの場合は、その税金のほうが相続税より高かったら、贈与の意味がまったくなくなってしまう。
となると、消費や贈与として財産を減らすが、その相手方にそれほどの負担をかけない方法を考えればよいことになる。
そんなにうまい方法があるはずはないが、税制をよく調べていくと、多くの特例を見つけだすことができる。
それらをきめ細かく、時間をかけて実行していくことが、相続税対策の効果をあげる唯一の方法だといえる。
これらの見返りには、相続税はかからないから相続税はふえない。
見返りには税金はかからないが、財産を移した相手方には税金がかかる場合がある。
たとえば、消費の相手方には所得税などがかかる場合があるし、贈与には贈与税がかかり、その気になれば、財産を減らすのはそんなにむずかしいことではない。
ムダに財産を消費して、相続税を減らしたところで、財産防衛には役立たない。
また、その消費が、その人にとって有意義なものでなかったら、そんなムダな消費は意味がない。
とはいっても、なにが有意義な消費化については、人それぞれに考え方が違う。
人は、財産をふやしたり減らしたりして一生を送るわけだが、財産を減らす行為は、その分だけ誰かの財産をふやしていることになる。
その誰かには、ふえた財産分だけ税金がかかる場合もあるし、かからない場合もある。
たとえば、私たちが生活や娯楽にお金を使うと、そのお金が入った個人事業や会社が所得税や法人税を払うことになる。
公共料金などには税金はかからない。
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